Valor da cota com base no fechamento do dia 30/05. Fonte: Clube FII
Vantagens de investir em FIIs de R$ 10
Investir em FIIs com cotas na faixa de R$ 10 oferece diversas vantagens:
- Acessibilidade: permite que investidores com menor capital entrem no mercado imobiliário.
- Diversificação: possibilita a alocação de recursos em diferentes tipos de ativos e setores.
- Renda passiva: distribuição periódica de rendimentos, muitas vezes isentos de IR para pessoas físicas.
- Liquidez: cotas negociadas na B3, facilitando a compra e venda.
2 melhores FIIs de R$ 10 recomendados pela Nord para investir em 2025
Para quem deseja começar a investir em fundos imobiliários ou diversificar a carteira sem precisar desembolsar muito por cota, revelamos duas boas oportunidades. Mesmo com recursos limitados, é possível acessar portfólios robustos e estratégias sofisticadas por menos de R$ 10 por cota.
VGIR11 (Valora CRI)
O Valora CRI (VGIR11) é um fundo de papel da Valora focado em CRIs indexados ao CDI, o que o torna especialmente atrativo em um cenário de alta da Selic. Atualmente, 84,4% do seu patrimônio já está alocado em 61 operações, com foco principal no segmento residencial (77,4%) e garantias robustas, como alienação fiduciária de imóveis e cotas de SPEs.
Um dos indicadores importantes de segurança na carteira é o Loan-To-Value (LTV), que está em torno de 65%. Em termos simples, o LTV mostra a relação entre o valor da dívida e o valor do bem dado como garantia.
Outro diferencial do VGIR11 é que a maioria dos seus CRIs é estruturada de forma exclusiva pela própria gestora, o que permite maior controle na originação, precificação e acompanhamento das operações.
Como ponto de atenção, existe uma concentração relevante em alguns devedores — com destaque para a Helbor —, o que exige acompanhamento. Ainda assim, o fundo oferece uma carteira bem estruturada com spreads médios de CDI + 4,22% ao ano e duration média de apenas 1,9 anos, além de negociar com desconto em relação ao valor patrimonial.
KNSC11 (Kinea Securities)
O KNSC11 é um fundo de CRI gerido pela Kinea, maior gestora do mercado de FIIs, com mandato bastante flexível para ajustar sua carteira conforme as condições de mercado.
Atualmente, o portfólio está alocado em 91 operações de CRIs, com maior exposição aos segmentos de escritórios (24%), residencial (19,3%) e residencial pulverizado (18,9%). Em termos de indexadores, a carteira está dividida entre IPCA (58,4%) e CDI (41,1%), o que dá equilíbrio para o cenário atual de juros elevados.
As operações contam com garantias robustas, como alienação fiduciária de terrenos, SPEs e recebíveis de vendas, além de aval de sócios. O LTV médio da carteira é de 59% — ou seja, o valor dos ativos dados em garantia equivale a 1,69 vezes o saldo devedor.
Mesmo com uma taxa de administração um pouco superior à média (1,20% a.a.), o fundo não cobra taxa de performance.
No preço atual de mercado (R$ 8,11 por cota), a rentabilidade implícita da carteira gira em torno de IPCA + 8,42% ao ano, já líquida de taxas — o que é bastante atrativo considerando o risco assumido.
Quais são os riscos de se investir nesses ativos? Existem riscos em investir em ativos baratos?
O preço de negociação, em torno de R$ 10, não é sinônimo de maior risco. O verdadeiro risco está relacionado aos fundamentos de cada fundo, como qualidade de crédito e gestão.
No caso do VGIR11, o principal risco está na concentração de alguns devedores — especialmente a Helbor —, o que exige monitoramento contínuo, mesmo com garantias robustas. Já no KNSC11, apesar da boa diversificação e qualidade de garantias, o cuidado recai sobre o mercado de crédito imobiliário.
Além disso, existem riscos estruturais inerentes a fundos de recebíveis:
- i) Risco de crédito: possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs, impactando os rendimentos e o patrimônio.
- ii) Risco de pré-pagamento e reinvestimento: caso haja quitação antecipada das operações, o fundo pode precisar reinvestir o capital em novos ativos possivelmente com taxas menores.
- iii) Risco de mercado: oscilações nas taxas de juros e na percepção de risco podem impactar o preço de mercado das cotas, mesmo sem alterações na carteira de crédito.
Por isso, o acompanhamento contínuo da carteira e da qualidade dos ativos segue sendo essencial para o bom desempenho no longo prazo.
Um abraço,
